Începând cu 1 ianuarie 2026, modul de calcul al impozitului pe locuințe va suferi modificări semnificative. Potrivit noilor reglementări, baza de impozitare nu va mai fi suma fixă stabilită anterior, ci valoarea reală de piață a fiecărei proprietăți, evaluată de experți autorizați, notează EVZ.ro.

Conform Ordonanței Guvernului nr. 24/2011, actualizată prin Legea nr. 99/2013, proprietarii vor fi obligați să obțină un raport de evaluare care va stabili prețul de piață al imobilului, raport folosit ulterior de autoritățile fiscale la calcularea impozitului anual.

Cum va fi stabilită valoarea locuinței
Evaluarea va putea fi realizată prin trei metode standard:

• Metoda comparativă – cea mai frecvent utilizată, bazată pe analiza prețurilor de vânzare ale unor proprietăți similare din aceeași zonă. Se vor lua în calcul factori precum:
• prețul mediu pe metru pătrat,
• anul construcției,
• poziția imobilului,
• calitatea finisajelor.
  Ulterior, evaluatorul aplică coeficienți de ajustare pentru a obține o valoare reprezentativă.
• Metoda prin venit – recomandată locuințelor închiriate sau spațiilor comerciale, plecând de la veniturile anuale estimate, ajustate prin capitalizarea directă sau actualizarea fluxurilor de numerar.
• Metoda prin cost – utilizată în lipsa datelor de piață, mai ales pentru clădiri noi, proprietăți unice ori zone cu piață imobiliară redusă. Se calculează costul de reconstrucție și se scad deprecierile.

Majorări semnificative în orașele mari
Ministerul Finanțelor avertizează că modificarea modalității de calcul va aduce o creștere substanțială a sarcinii fiscale, în special în municipiile cu prețuri ridicate. Estimările oficiale indică un impact de până la 200 de euro anual pentru proprietarii unei locuințe medii situate în orașe precum București, Cluj-Napoca, Brașov sau Constanța.

În plus, proprietarii vor trebui să suporte costurile realizării raportului de evaluare, iar documentul se va actualiza periodic, pe măsură ce evoluează piața imobiliară.

Ce este valoarea de piață
Potrivit definiției oficiale, valoarea de piață este prețul pe care un cumpărător bine informat ar fi dispus să îl plătească, în condiții de concurență reală și fără presiuni, după un interval rezonabil de expunere a proprietății.

Noile reguli se vor aplica tuturor imobilelor rezidențiale, iar autoritățile fiscale vor putea verifica și valida rapoartele de evaluare pentru a preveni subestimările intenționate.